Dòng vốn vẫn chảy mạnh vào bất động sản

Việc siết tín dụng ngân hàng chắc chắn sẽ tác động đến bất động sản, bởi lãi vay, chính sách cho vay vẫn luôn gắn liền với thị trường này, nhưng theo nhìn nhận của các chuyên gia, điều đó sẽ không ảnh hưởng đáng kể và gây ra những tác động tiêu cực đến thị trường.

Ở khía cạnh nào đó, việc này còn mở ra cơ hội cho dòng vốn khác chảy mạnh vào bất động sản.

Không quá bi quan


Nhận định liên quan đến kiến nghị mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) về việc giữ tỷ lệ tối đa được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn ở mức 45% thay vì 40% vào đầu năm 2019, bà Trang Bùi - Giám đốc Thị trường Công ty Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam cho rằng điều này thể hiện tiếng nói của các doanh nghiệp, khi họ thấy trước những khó khăn có thể xảy ra.


Tuy nhiên, mỗi chính sách đưa ra đều có những ưu và khuyết điểm nhất định, quan trọng là ở thời điểm đó chúng ta ưu tiên lựa chọn điều gì. Theo bà Trang Bùi, việc Ngân hàng Nhà nước siết chặt tín dụng chắc chắn sẽ tác động đến bất động sản, bởi lãi vay, chính sách cho vay vẫn luôn gắn liền với thị trường này. Tuy nhiên, chuyên gia JLL đánh giá động thái này sẽ không tác động tiêu cực đến thị trường.


"Trước đây, ngân hàng cho vay vào lĩnh vực bất động sản quá nhiều, với tỷ lệ khá cao mà không xem xét kỹ khiến thị trường rơi vào trạng thái ai cũng có thể tung ra sản phẩm. Khi đó đã xảy ra nhiều trường hợp ngân hàng cho chủ đầu tư vay tiền làm dự án, nhưng dự án không bán được hàng, đến nay vẫn có nhiều dự án trong số này vẫn chưa bàn giao được nhà cho khách... Hiện nay, quy trình duyệt dự án đã thắt chặt hơn, chỉ những chủ đầu tư có năng lực tài chính thực sự hoặc những dự án tốt, có tiềm năng mới được cấp vay vốn, còn những chủ đầu tư không có năng lực tài chính thực sự sẽ gặp khó khăn", bà Trang Bùi nhận định.

Ngoài ra, theo chuyên gia JLL, cơ cấu cho vay của ngân hàng hiện nay đối với lĩnh vực bất động sản đã có sự điều chỉnh để cân bằng hơn, đó là xu hướng tăng nguồn tín dụng cho người mua nhà (nguồn cầu) và giảm tín dụng cho doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án (nguồn cung). Những động thái của ngân hàng đang thể hiện tín hiệu lạc quan, khác với chu kỳ trước. Đây cũng là chính sách đã được áp dụng thành công vào thị trường bất động sản nhiều quốc gia phát triển.


Đơn cử ở Úc, chủ đầu tư muốn tung ra sản phẩm, đặc biệt là với dòng sản phẩm thương mại, thì không dễ để xin vay vốn được. Một doanh nghiệp muốn phát triển tòa nhà văn phòng 100.000m2 sàn chẳng hạn, ngân hàng và Chính phủ Úc yêu cầu rõ doanh nghiệp phải chứng minh sức hút của sản phẩm do mình phát triển, ít nhất là trong thời điểm hiện tại, thị trường phải tiêu thụ được tối thiểu 50% rồi ngân hàng mới cho vay.


Đồng quan điểm, ông Troy Griffiths - Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam nhận định, Ngân hàng Nhà nước đã thắt chặt các chính sách tiền tệ để hạn chế sự thay đổi của dòng tiền, điều này làm tăng giá bất động sản, tác động của việc này lên người tiêu dùng cũng tương đối lớn.


"Đối với nhà phát triển hoặc những thành phần đầu tư trên thị trường, chính sách thắt chặt dòng vốn đổ vào bất động sản ảnh hưởng đến khả năng tiếp tục phát triển dự án trong tương lai, cũng như gánh nặng tài chính đối với các chủ đầu tư. Tuy nhiên, trong điều kiện giá nhà tăng nhanh như hiện nay, chúng ta nên khuyến khích những chính sách nếu hiệu quả”, vị chuyên gia này nói.


Dòng vốn vẫn chuyển động


Bà Trang Bùi cho rằng, một xu hướng rất đáng chú ý khác xuất hiện do tác động của việc ngân hàng trong nước siết tín dụng đổ vào bất động sản, đó là các doanh nghiệp tìm đến đối tác nước ngoài nhiều hơn và trong bối cảnh này, hoạt động M&A sẽ tăng nhanh và nhiều hơn nữa.


"Lợi thế của các chủ đầu tư trong nước là sự thông hiểu về thị trường, hệ thống pháp lý, danh mục các bất động sản đã được xác lập, trong khi các nhà đầu tư nước ngoài với tiềm lực về vốn và kinh nghiệm phát triển dự án, sẽ làm gia tăng giá trị dự án", bà Trang Bùi nhận định.


Bên cạnh đó, tuy không đưa ra con số cụ thể về tỷ trọng, nhưng chuyên gia JLL ghi nhận, trong nguồn kiều hối vào TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung, có một phần lớn đổ vào thị trường bất động sản, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ và nghỉ dưỡng.


Cũng theo chuyên gia JLL, hiện tại các quỹ đầu tư tín thác (REITs) đang mở rộng nguồn vốn vào Việt Nam, trong đó điểm quan tâm lớn nhất là TP.HCM. Cụ thể, các thương vụ có giá trị hơn 130 triệu USD của SHREIT - REIT (niêm yết tại Thái Lan) tại TP.HCM đã thể hiện sức hấp dẫn của tài sản đầu tư tại Việt Nam đối với các nhà đầu tư quốc tế.


Ghi nhận thực tế cho thấy trong quý III/2018, thị trường bất động sản TP.HCM đón nhận nhiều cuộc thâu tóm từ các tập đoàn nước ngoài. Đơn cử, công ty Frasers Property của tỷ phú Thái Lan Charoen Sirivadhanabhakdi thông báo mua lại 75% cổ phần Công ty Bất động sản Phú An Điền với giá trị ước tính khoảng 799 tỷ đồng. Một tập đoàn nước ngoài khác là CapitaLand (Singapore) đã thông qua các công ty thành viên mua lại 86 triệu cổ phần tương đương 100% vốn điều lệ của Công ty cổ phần BCLand (BCLand) với tổng số tiền bỏ ra là 1.380 tỷ đồng.


Ngoài ra, các doanh nghiệp trong nước cũng đẩy mạnh thực hiện các giao dịch mua bán cổ phần để thâu tóm dự án. Điển hình như Công ty CP Vinhomes mua 32,2 triệu cổ phần Công ty CP Phát triển GS Củ Chi, trở thành công ty mẹ với tỷ lệ sở hữu 98%. GS Củ Chi là đơn vị phát triển dự án sân golf Củ Chi với tổng diện tích khoảng 200ha, vốn đầu tư ban đầu là 42,6 triệu USD. Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh đã mua 100% cổ phần của Công ty CP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An. Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín mua 70% vốn Công ty CP Thương mại Hải Phòng Plaza và mua 100% vốn Công ty CP Sản xuất Xây dựng Dịch vụ Hoa Đồng.

Nguồn: DNSG